【町田市】不動産の相続による共有名義を法人化し家族信託で解決

【相模原市】高齢な兄弟で共有している不動産の管理を家族信託で解決

Q: 不動産の共有所有と高齢化がもたらす問題について、相模原市のDさんからのご相談例 親が亡くなった際に、三兄弟でそれぞれ三分の一の割合で相続した共有財産があります。私は三兄弟の真ん中の次男で、もうすぐ70歳になります。年の離れた長男は80歳手前、弟も60代後半と高齢になったので、この共有不動産を今までどおり維持管理していけるのか、心配になってきました。 共有財産は、相模原にある賃貸マンションです。基本的には長男が管理をしており、私と弟は毎月分割された収益を受け取るだけで、管理運営を任せっぱなしにしていました。しかし、ここ最近長男の物忘れが多くなったと、長男の息子である甥から連絡があったこともあって、弟とともに長男に会いに行き、今後のことについて話し合うことにしました。 長男は以前と変わらぬ様子で元気そうに見えたので安心したのですが、やはり最近うっかりすることが増えたことを気にしており、これまで通り賃貸マンションを管理していけるかを不安に思っているようでした。しかし、私も弟もそれぞれ仕事をしているため、マンションの管理を手伝うことはできても長男の代わりとなって運営するのは難しいと感じていました。そんな中、長男の息子である甥が管理運営を手伝ってくれると申し出たので、お願いすることにしました。 長男の名義を甥に変えることも検討したのですが、これが長男にとっては唯一の収入源でもあるため、いつかは甥に相続させるつもりではあるものの、手放すのは心配だと言っていました。 マンションも老朽化してきているので、今後修繕なども必要となると思います。しかしながら、共有所有者の誰か一人でも認知症などになってしまうと面倒なことになると聞いたことがあるので、このままにしておくのも不安です。 長男の考えを尊重しつつ、共有所有のマンションを高齢者でも安心して管理していくには、どうすれば良いでしょうか。 A: 高齢者による共有不動産の管理を家族信託を活用して安心できるものにする 高齢者による不動産管理には様々な問題があり、Dさんのように共有で所有している方々が困難を感じていることが少なくありません。共有所有には、負担を分担できるメリットがあります。しかしながら、共同財産という性質上、管理を行うには所有者全員の意見が必要となり、大規模な修繕や売却を行う際には、問題が生じることがしばしばあります。 さらに、Dさんもご存じのように、認知症などにより判断能力を失った場合、その人の財産の管理をすることが出来なくなります。これは、共有財産においても同じで、総意を得られなくなると管理運営に支障が生じる恐れがあります。 マンションの管理は、居住者の生活に密接に関わるため、何か問題が生じたときに管理運営が滞ると、それが大きな問題となることもあります。そのため、事前に対策を立てておくことが重要と言えます。 では、今回のDさんのケースでは、どのような対策が必要でしょうか？ Dさんら三兄弟は賃貸マンションを共同所有しており、管理を行っている長男さんが高齢であり、管理運営能力に不安が生じています。しかし、賃貸マンションからの収益は長男さんにとって必要であり、手放したくないと考えています。 そこで提案するのが、家族信託という制度です。長男さんが保有するマンションの管理権のみを甥御さんに譲り、収益権は長男さんが保持するという形で信託契約を結ぶという方法です。 家族信託とは、「家族の、家族による、家族のための財産管理」のことを指します。信頼できる家族に財産の管理を託すための契約であり、正式には「民事信託」と呼ばれます。しかし、多くの場合、親子間で利用されるため、「家族信託」と呼ばれています。 家族信託は、成年後見制度よりも自由で柔軟な財産管理が可能で、認知症などにより判断能力が低下し、財産管理が制限されるリスクを避けるための有効な手段とされています。 次に、具体的な信託契約の内容を見てみましょう。まず、信託契約を依頼する委託者は長男さん、マンションを管理する権利を託す受託者は甥御さんとします。そして、マンションからの収益を受ける権利を持つ受益者は長男さんとします。 この設定により、マンションの収益は長男さんが引き続き受け取ることが可能となり、一方で、マンションの管理は甥御さんが代行できるようになります。つまり、Dさんや弟さんは今まで通り収益を受け取りつつ、甥御さんが管理するという形になります。 共同所有のマンションの大規模修繕や売却には、共有者全員の合意が必要となります。しかし、長男さんが認知症になったとしても、甥御さんが代行して判断できるため、甥御さんとDさん、弟さんの合意があれば、スムーズな不動産管理を行うことが可能となります。 甥御さんがモチベーションを持って管理を行うかどうか心配でならば、長男さんが亡くなったあとは、長男さんが受け取っていた収益権を甥御さんのもとに帰属するように設定することもできます。 甥御さんの収益を保障することによって、甥御さんに管理を任せることに対してDさんや弟さんが負い目をもつこともなくなります。 ただし、この家族信託は、財産を預けることができる信頼できる家族がいなければ利用が難しかったり、委託者が認知症になってしまってからでは契約が締結できないなど、条件やタイミングも大事になってきます。 家庭の事情や財産の状況は人それぞれいろいろなかたちがありますが、希望にあった信託契約を結ぶためにも、元気なうちに自分たちの望む資産管理の方法を話し合っておくことが大切です。

【相模原市】高齢の父のために費用をかけずに今後の準備をしたいという悩みを家族信託で解決

Q:高齢の父親の認知症と資産管理、どう対処すべきでしょうか？ わたしには離れて暮らす高齢の父がいます。 母はわたしがこどもの頃に病気で亡くなり、兄妹もいないので、それからは父子ふたりで助け合って生きてきました。 神奈川県の相模原に父の生まれ育った家があり、父は仕事を定年退職したあと趣味の土いじりを楽しみたいとひとりでその家で暮らしています。 わたしは相模原から通勤するのは時間がかかるので、都内にある社宅で一人暮らしをしています。 相模原の父のもとには休みの日に時々顔を出しているのですが、最近、父の物忘れが増えてきたような気がします。 父も良い年ですし、今は元気でもいつなにがあっても不思議ではありません。 認知症などを発症する前にきちんと今後のことを考えようと、父とふたりでいろいろと調べたのですが、認知症になった場合の資産の管理など、難しい情報が多く、どのような方法をとるのが良いのかわかりません。 相模原の家は老朽化が進んでいて、父が亡くなったあとにわたしが住むのは難しい状況です。 ただ、父は元気な間は今の生活を続けたいようで、すぐの処分は考えていませんが、もし父になにかあったときは処分を任されています。 成年後見制度や遺言など、どのような手続きが必要かを知りたいです。 父は日々の生活は年金や預貯金を使っており、わたしも収入があまり安定していないので、費用のかかる手続きは難しいと思っています。 維持しやすい方法があれば教えてください。 A:家族信託で費用を抑えた相続の準備 認知症などで意思能力を喪失してしまうと、契約や遺言などいろいろな法律行為を行うことができなくなります。この「意思能力」とは、法律上の判断において自己の行為の結果を判断できる能力のことです。自分の財産を誰に託したいか、どう使ってほしいかなど有効な意思表示ができるかどうかは、法律行為を行ううえでとても重要です。 資産の所有者が判断能力を喪失している状態では悪用されてしまう恐れがあるため、判断能力が不十分だと銀行などで判断されると、口座からの出金を停止するなどの資産凍結措置をとられることがあります。そうなると、たとえ家族であっても預貯金を引き出すことはできません。不動産などの売買契約なども無効とされることがあります。 そうなると、子どもであるRさんが、認知症になってしまったお父さまの通院などに必要なお金をお父さま名義の口座から引き出して利用することができず、必要な費用をRさんが肩代わりすることになるでしょう。いざ、お金が必要なときにすぐに必要な金額を準備できないなどといったことを避けるために、物忘れが多くなったお父さまが元気な間に、これからのことを考えた手続きが必要です。 成年後見制度という方法もあるのですが、このようなケースで最近利用者が多い方法は「家族信託」というものです。家族信託は成年後見制度とは違う財産を管理する方法です。成年後見制度より初期費用はかかるのですが、維持費用がほとんどかからないため、総合的に見ると費用を安く抑えられる方法だといえます。初期費用は契約者であるお父さまが負担することもできるので、それほど負担なくRさんが契約を維持できる方法でもあります。 依頼者である「委託者」が、所有する財産を信頼できる人「受託者」に託して、一定の目的に従ってその財産を管理運用したり処分してもらう仕組みが「信託」です。 この委託者と受託者が信頼できる親族関係である制度を「家族信託」といいます。 財産から生じる利益を受ける「受益者」を含め、信託契約には3つの役割が必要です。認知症対策に家族信託を活用するとき、ほとんどの場合で委託者と受益者が同一人物です。管理する所有権だけを受託者に託す方法で、信託財産の実質的な所有者は受益者なので、受託者に対して贈与税が課税されることはありません。また、受託者に与えられた所有権は、信託契約で定められた信託目的達成のために受益者に対し誠実に信託財産を管理するというものなので、受託者が自分のために信託財産を使うことはできません。委託者は信頼できる親族に安心して財産を託し、管理してもらう制度が家族信託なのです。 委託者・受益者をお父さま、受託者をRさんとし、相模原の土地家屋とお父さまの預貯金を信託財産とした家族信託を設定しましょう。お父さまの認知症が進み、判断能力の低下などから一人で生活することが難しくなっても、Rさんが代わりに相模原の土地家屋を売却し、お父さまが施設に入所する費用に充てることができます。お父さまのためにお父さまの資産をRさんが迅速に対応するには、家族信託が最適といえるでしょう。 どのようなことが心配で、どのようにしていきたいか、お父さまが元気なうちに財産管理について準備することは、安心した老後を過ごすために必要なことです。 しっかりお互いの要望を聞くことで、信託目的をしっかり定めることができ、家族みんなが安心して納得できる契約が成立します。Rさん親子が安心してこれからも暮らしていけるような手続きができるよう、早めにご相談ください。

【町田市】残される家族の生活を守りたいという悩みを家族信託で解決

Q:世話をしてくれる娘に自宅を残したい（町田市）Nさんからのご相談例 私たち夫婦は結婚したあと、勤務先に近い町田に土地付きの戸建てを購入し、これまでもう50年ほど住んでいます。 息子と娘、子供がふたりいますが、息子は結婚して家を出ており、高齢の私たち夫婦に対して手が足りないことも多いだろうと思った娘が世話を引き受けてくれて、10年前にリフォームした自宅で私たち夫婦と三人で暮らしています。 普段は元気に過ごしているのですが、私たち夫婦が80近くなってから日によっては健康に不安を感じることも多くなってきました。 私が亡くなったあとは、自宅を妻に相続してもらって、住む場所に心配することなく安心して過ごしてほしいと考えていますが、私より健康的な妻も年を取っているので自宅の管理ができるか心配になることもあります。 もし妻が亡くなったあとは、一緒に住んで日々の生活を世話してくれた娘に譲りたいというのが私の希望です。 遺言など相続の形式はいろいろあるようですが、どのようにすれば私の望むような相続ができるか方法があれば教えてください。 A:家族信託による次の次の相続について考える 遺言を利用した場合を解説しますと、Ｎさんが遺言を残し自宅を奥様に相続してもらうことはできますが、奥様が亡くなったあと娘さんに譲る旨を指定することはできません。 遺言は自分の財産のみを指定できるもので、奥様が相続したあとは財産は奥様のものとなるため、Ｎさんの遺言ではそのあとのことまで指示することができないのです。 奥様が相続後、娘さんに譲るという内容の遺言を作成すれば良いのですが、奥様もご高齢ということで、管理が難しいと考えられる場合、きちんと遺言を残すことができるのか心配です。遺言は、判断能力がしっかりしているうちでないと作成できないのです。 もし、奥様が相続後に遺言を残すことができなかった場合、娘さんが自宅を相続するには、奥様が亡くなったあとに息子さんと娘さんで遺産分割協議が必要となります。 仲の良い家族でも、相続になると揉めることが多いのが実情です。 この遺産分割協議がまとまらないことで、空き家になってしまうことが問題視されています。 このような相続のトラブルを回避するには、遺言を依頼するより確かな方法をとったほうが良いでしょう。 ここでおすすめする方法は、「家族信託」を活用することです。 家族信託とは、信頼できる家族に大切な財産を託して管理してもらうことを目的とした制度です。 家族間で結ぶ契約なので高額な報酬が発生することも少なく、気軽に利用できるよう考えられたものです。 また、遺言は次の世代への相続についてのみ指定できるものでしたが、この家族信託はＮさんのようにさらに次の世代の相続も指定することができます。 自分の大切な財産を誰に譲るか、どのように利用するかなど柔軟に内容を決めることができるのが、家族信託の利用者が年々増えている人気の理由でもあります。 家族信託を活用するとどうなるか、解説していきます。 まず、Ｎさんと娘さんとの間で家族信託契約を結びます。 信託契約を依頼する委託者をＮさんとし、管理を預かる受託者を娘さんとした契約です。 その内容を大きなポイントに分けると３つあります。 ①Ｎさんたちの住む自宅を信託財産として娘さんに託し、娘さんはＮさんのために自宅の管理を行う ②Ｎさんが亡くなった場合は、娘さんがそのまま奥様のために自宅を管理する ③奥様が亡くなったあとは、自宅は管理していた娘さんが相続する このことをまとめると、信託財産の利益を享受する受益者を、第一にＮさんとし、Ｎさんが亡くなったあとの第二の受益者に奥様を指定します。 そして奥様が亡くなったあとの信託財産の帰属先を娘さんとします。 この家族信託契約を結ぶことで、自宅の名義は娘さんに代わり、娘さんが自宅の管理を行う権利を得ます。 もしＮさんや奥様が認知症などで判断能力が低下したとしても、娘さんの判断で自宅を管理することができるので、資産運用のトラブルを避けることができます。 また、最終的に娘さんへ譲られるように指定されているので、判断能力が落ちた奥様が関わることなく、Ｎさんが亡くなったあとも奥様のために娘さんが管理を続けることができます。 また、奥様が遺言を残せなかったとしても、兄妹間で遺産分割協議を行わなくても良いので、無駄な相続トラブルを回避することができます。 もちろん、契約を結ぶ前に、家族間でしっかり話合うことも重要なことです。 息子さんを含め、家族でこれからの生活について考えることを共有し、いざというときにトラブルが起きないよう、元気なうちに事前に相続のかたちを考えましょう。 このように、家族信託を活用することでＮさんのご希望に沿った相続が可能となります。各家庭の状況に応じて、適切な信託内容を選ぶことが重要です。 家族信託は専門的な知識を必要としますので、詳細な手続きや契約内容については専門家に相談することをおすすめします。