解決事例

【相模原市】高齢な兄弟で共有している不動産の管理を家族信託で解決

Q: 不動産の共有所有と高齢化がもたらす問題について、相模原市のDさんからのご相談例 親が亡くなった際に、三兄弟でそれぞれ三分の一の割合で相続した共有財産があります。私は三兄弟の真ん中の次男で、もうすぐ70歳になります。年の離れた長男は80歳手前、弟も60代後半と高齢になったので、この共有不動産を今までどおり維持管理していけるのか、心配になってきました。 共有財産は、相模原にある賃貸マンションです。基本的には長男が管理をしており、私と弟は毎月分割された収益を受け取るだけで、管理運営を任せっぱなしにしていました。しかし、ここ最近長男の物忘れが多くなったと、長男の息子である甥から連絡があったこともあって、弟とともに長男に会いに行き、今後のことについて話し合うことにしました。 長男は以前と変わらぬ様子で元気そうに見えたので安心したのですが、やはり最近うっかりすることが増えたことを気にしており、これまで通り賃貸マンションを管理していけるかを不安に思っているようでした。しかし、私も弟もそれぞれ仕事をしているため、マンションの管理を手伝うことはできても長男の代わりとなって運営するのは難しいと感じていました。そんな中、長男の息子である甥が管理運営を手伝ってくれると申し出たので、お願いすることにしました。 長男の名義を甥に変えることも検討したのですが、これが長男にとっては唯一の収入源でもあるため、いつかは甥に相続させるつもりではあるものの、手放すのは心配だと言っていました。 マンションも老朽化してきているので、今後修繕なども必要となると思います。しかしながら、共有所有者の誰か一人でも認知症などになってしまうと面倒なことになると聞いたことがあるので、このままにしておくのも不安です。 長男の考えを尊重しつつ、共有所有のマンションを高齢者でも安心して管理していくには、どうすれば良いでしょうか。 A: 高齢者による共有不動産の管理を家族信託を活用して安心できるものにする 高齢者による不動産管理には様々な問題があり、Dさんのように共有で所有している方々が困難を感じていることが少なくありません。共有所有には、負担を分担できるメリットがあります。しかしながら、共同財産という性質上、管理を行うには所有者全員の意見が必要となり、大規模な修繕や売却を行う際には、問題が生じることがしばしばあります。 さらに、Dさんもご存じのように、認知症などにより判断能力を失った場合、その人の財産の管理をすることが出来なくなります。これは、共有財産においても同じで、総意を得られなくなると管理運営に支障が生じる恐れがあります。 マンションの管理は、居住者の生活に密接に関わるため、何か問題が生じたときに管理運営が滞ると、それが大きな問題となることもあります。そのため、事前に対策を立てておくことが重要と言えます。 では、今回のDさんのケースでは、どのような対策が必要でしょうか？ Dさんら三兄弟は賃貸マンションを共同所有しており、管理を行っている長男さんが高齢であり、管理運営能力に不安が生じています。しかし、賃貸マンションからの収益は長男さんにとって必要であり、手放したくないと考えています。 そこで提案するのが、家族信託という制度です。長男さんが保有するマンションの管理権のみを甥御さんに譲り、収益権は長男さんが保持するという形で信託契約を結ぶという方法です。 家族信託とは、「家族の、家族による、家族のための財産管理」のことを指します。信頼できる家族に財産の管理を託すための契約であり、正式には「民事信託」と呼ばれます。しかし、多くの場合、親子間で利用されるため、「家族信託」と呼ばれています。 家族信託は、成年後見制度よりも自由で柔軟な財産管理が可能で、認知症などにより判断能力が低下し、財産管理が制限されるリスクを避けるための有効な手段とされています。 次に、具体的な信託契約の内容を見てみましょう。まず、信託契約を依頼する委託者は長男さん、マンションを管理する権利を託す受託者は甥御さんとします。そして、マンションからの収益を受ける権利を持つ受益者は長男さんとします。 この設定により、マンションの収益は長男さんが引き続き受け取ることが可能となり、一方で、マンションの管理は甥御さんが代行できるようになります。つまり、Dさんや弟さんは今まで通り収益を受け取りつつ、甥御さんが管理するという形になります。 共同所有のマンションの大規模修繕や売却には、共有者全員の合意が必要となります。しかし、長男さんが認知症になったとしても、甥御さんが代行して判断できるため、甥御さんとDさん、弟さんの合意があれば、スムーズな不動産管理を行うことが可能となります。 甥御さんがモチベーションを持って管理を行うかどうか心配でならば、長男さんが亡くなったあとは、長男さんが受け取っていた収益権を甥御さんのもとに帰属するように設定することもできます。 甥御さんの収益を保障することによって、甥御さんに管理を任せることに対してDさんや弟さんが負い目をもつこともなくなります。 ただし、この家族信託は、財産を預けることができる信頼できる家族がいなければ利用が難しかったり、委託者が認知症になってしまってからでは契約が締結できないなど、条件やタイミングも大事になってきます。 家庭の事情や財産の状況は人それぞれいろいろなかたちがありますが、希望にあった信託契約を結ぶためにも、元気なうちに自分たちの望む資産管理の方法を話し合っておくことが大切です。

【相模原市】ひとりで暮らす自宅の処分を家族信託で解決

Q:ひとりで暮らす自宅マンションの管理や処分の時期に悩む（相模原市）Uさんからのご相談例 現在、自宅マンションに住んでいますが、これからどうすべきかに悩んでいます。 子どもが生まれたのを機に、相模原にあるマンションの１室を購入しました。娘が留学し、そのまま海外に在住しているので、しばらく主人とふたりで過ごしてきましたが、数年前に交通事故で主人が亡くなってからは一人で住んでいます。3LDKの間取りはひとりで生活するには少し持て余してしまうのですが、主人との思い出もありますし、たまに帰国する娘が泊まったりすることを考えると今すぐ処分をするとはなかなか考えられません。 しかし、マンションも購入してから30年以上経っていて、老朽化が少し心配です。今後大規模な修繕を行う予定もあるようです。 マンションにまだ問題なく生活できて、私自身が元気な間はこの自宅で暮らしていきたいのですが、もしひとりで生活できなくなったときは、施設へ入居するつもりです。年金や預貯金だけでは入所費用には足りないので、そうなったときは自宅を売却して施設費用に充てたいと考えています。 私は現在75歳なので、いつまでもこれまで通りにやっていけるとは思っていません。だからといって、遠く海外に住む娘に一緒に住んでもらうことは考えられないので、せめて私になにかあったときは管理や処分を代わりにお願いしたいと相談したところ、書類などの管理や手続きぐらいなら手伝えると言ってくれました。 成年後見はいろいろ不便が多いとトラブルを経験した友人から聞いたので、あまり利用したくありません。生前贈与も考えたのですが、施設入所費も必要ですし、税金もかかってしまうしと悩んでいます。娘に安心して管理を任せる良い方法はありませんか A:家族信託による施設入所後の自宅の処分方法 認知症などで判断能力を失ってしまうと、自宅の売却や管理ができなくなってしまいます。Uさんの場合ですと、ご自宅マンションの老朽化が心配なので、いざというときに判断ができないと不都合が生じてしまうかもしれません。 このようなトラブルを回避するためにおすすめしたい方法は「家族信託」です。 家族信託とは、文字のとおり家族を信じて財産を託すという意味の信託契約の方法です。財産を託された家族が柔軟に財産の管理が行えるように設けられた制度なので、Uさんのようなケースでよく利用されている制度です。 この家族信託を設定しておくと、合法的に円滑な財産の管理や処分を行うことができます。 Ｕさんの場合では、ご自宅を信頼できる家族である娘さんに託すことで、娘さんはＵさんのために託されたご自宅の管理や処分を行うことができるのです。 Ｕさんと娘さんで結ぶ家族信託は以下のとおりです。 まず、信託を依頼する委託者をＵさんとします。 そして、Ｕさんの依頼した信託契約を受ける受託者は娘さんです。 信託財産から収入を得ることができる受益者はＵさんにします。 Ｕさんが認知症などで判断能力の低下が認められたり、施設への入所を希望した際、信託財産であるご自宅の管理や処分をするのが難しいＵさんのかわりに娘さんが行うことができます。 売却費用は、信託契約で決めた通りに使うことができるので、Ｕさんの希望を信託契約にいれておきましょう。 例えば、元気な間は自宅に住んでいたいので売却はせず、施設に入所するタイミングで売却して売却費用を施設入所費用や生活費に充てたい、などです。 委託者の希望した信託契約に則り、受託者が財産を管理処分することができるのが家族信託です。 この信託契約はＵさんが判断能力の衰えなどなく御元気なうちに結ばなければいけないものなので、海外に暮らしていらっしゃる娘さんともご相談になったうえで、お早目に対策を検討することをおすすめします。

【町田市】老朽化した共有不動産の悩みを家族信託で解決

Q:共有名義の不動産の老朽化が心配な（町田市）Sさんからのご相談例 私は町田市に姉妹３人で共有している不動産を所有しており、管理は基本的に長女である私が行っています。 30年ほど前に父から相続したマンションで、築年数も経っており、近いうちに建て替えか大規模な修繕が必要な状態なので、これからどうするか悩んでいます。 管理している私を筆頭に妹たちも80近くなりました。下の妹の健康面が心配だったり、また最近私も物忘れが増えてきたこともあり、この先いつどうなってもおかしくないので売却した方が良いのかと妹たちとも相談しています。 私は結婚していたのですが早くに夫を亡くしてしまい子どもがいませんが、下の妹にはひとり娘がいます。 姪は私たち姉妹ともとても仲が良く、日頃からひとりで暮らしている私たちのことを気遣ってくれており、マンションの管理も手伝ってくれています。 残すとすれば姪に譲ることになると思うのですが、現状の共有不動産はメリットデメリットがいろいろあるので、相続で揉めたりするようなことにならないようにしておきたいです。 仲の良い二人の妹や姪に迷惑をかけることがないように、できる対策はなにかないでしょうか。 A: 家族信託による共有名義の不動産の対策 共有名義の不動産を所有していることでよく耳にするトラブルは、共有名義人の総意を得られないため、スムーズに資産運用することができない、という問題です。 共有名義人全員の総意がなければ、共有不動産の売却や運用ができないのです。 例えば、Sさんの場合だと、3姉妹で共有されているマンションの大規模修繕が必要となったとき、妹さんのどちらかが反対すれば大規模修繕を行うことができません。反対なら話し合いで解決できるかもしれませんが、認知症などで判断能力が失われたとすると、その人の意見は無効となってしまうため、やはり総意が得られないということで資産を動かすことが難しくなります。 このようなトラブルを回避するためにも、姉妹の皆さんが仲良く元気に暮らしている今のうちに手を打ちましょう。 姉妹3人を委託者とし、マンションの収益を得られる受益者とし、姪御さんを受託者として信託契約を結ぶ方法があります。このような信頼できる家族に資産を託す信託契約を『家族信託』といいます。 この信託契約によって、将来、3姉妹のうちの誰か一人でも認知症などで判断能力の喪失が認められるような事態になったとしても、マンションの売却や大規模修繕などの管理を受託者である姪御さんの判断で行うことができます。 また、もしすぐにでも売却手続きを検討したとき、売却の条件をまとめたり交渉したりすることが負担に感じても、姪御さんが3姉妹に代わって交渉などを行える権限を持つことができます。さきほども解説したように、共有不動産の管理には共有名義人の総意が必要ですが、受託者が姪御さん一人なので、姪御さんの判断でスムーズにマンションの管理が可能です。 また、マンションの収益は今まで通り3姉妹が受け取ることができるのも特徴の一つです。もし、3姉妹の誰かが認知症などで施設に入所するようなことがあっても、管理を姪御さんが担ってくれるためこれまで通り収益を受け取ることができるため、金銭面に影響が出ることもありません。 老朽化したマンションの心配も、高齢化した3姉妹の生活も、姪御さんの協力のもと家族信託を活用することによって安心したものとなるでしょう。 不動産の共有化は問題の先送りにしかなりません。時間がたつことで、問題が大きくなってしまうこともあるので、Sさんの代で整理することを検討してみてはいかがでしょうか。

【相模原市】相続で土地の分散を避けたい悩みを家族信託で解決

Q:資産の分散を避けたい（相模原市）Aさんからのご相談例 先祖代々受け継いできた土地をどう相続していくかと悩んでいます。 わたしの家は、古くから続く家系で相模原の一角に土地を所有しています。 代々相続していくうちに、所有している土地は減っていき、わたしの実家を囲むようにあった親族の家もほとんど残っておらず、実家一帯の土地だけは後世に受け継いでいきたいと願っています。 わたしが所有しているのは、実家のある区画と不動産資産として運営しているマンションが一棟あります。 何年か前に妻を先に亡くしましたが、子どもは息子と娘と一人ずついます。 息子は実家の敷地に離れを建て、そこで嫁子と住んでいますが、わたしの仕事の手伝いもしてもらっていることもあって、ほぼ一緒に住んでいるような感じです。 娘は、他県に勤めに出て、そのまま結婚して家を出ており、遠方なこともあって季節の挨拶を交わす程度で顔を合わすことがほとんどありません。 年を取るにつれて物忘れも増え、息子のフォローがないと仕事も難しく感じることが増えたため、そろそろ息子に跡を譲ろうと考え、相続について考えるようになりました。 うちの土地は代々受け継がれてきたものなので、できればこのまま子々孫々残していきたいと思っています。 わたしの資産といえるのは、土地とマンションの収益で、老後のためにとわずかながら貯蓄はあります。 子どもたちとわたしの状況から、息子に土地を与えるのが良いと思っていますが、そうなると貯蓄分だけでは娘に遺留分として渡せるほどの金額には足りないでしょう。 足りない場合、息子が自分の貯蓄を持ち出すことになると思いますが、それで足りなければ土地を少し売却することになるかもしれません。 息子や娘とも相談したところ、息子はわたしの思うようにすれば良いと言ってくれました。娘のほうからは遠方に嫁いだため手伝いなどは難しいけれど、兄だけ優遇されているようでそれを不満に感じることもあるようです。 離れて暮らしていても、同じ子どもなので娘にいくばくかの資産を遺してあげたいのですが、土地を減らすようなことは避けたいですし、マンション経営もこれまで手伝ってくれた息子に管理してもらうのが良いと思うので悩んでいます。 兄妹の不和を招くようなことにならないように、娘も納得できるような相続の方法はないでしょうか。 A:家族信託による土地の名義分散を回避 先祖代々続いてきた土地を守ることは、一族の資産を守ることでもあります。 土地を維持し続けることは税金対策や相続問題もある現代社会においてはなかなか難しいです。 Aさんのように相続人が複数いる場合、土地をそれぞれ分けて相続したり、他の相続人に対して遺留分を支払うことで相続するひとを絞る方法が多いですが、そうなるとやはり土地の分散のリスクが高くなるのでＡさんのご希望から考えるとおすすめできません。 共有名義で相続する方法もありますが、管理するときに名義人全員の総意が必要となるため、売却手続きを行いたいときや不動産の大規模修繕などを行うときにトラブルが起きることが多いため、兄妹の不和を招きたくないと考えていらっしゃるのなら違う方法が良いでしょう。 息子さんが土地とマンションを相続した場合、娘さんに支払う遺留分が問題となりますが、そこをマンションの収益から遺留分として一定金額を付与するというのはいかがでしょうか。 Aさんの物忘れが多くなったということですが、これから先、認知症などの心配も出てきます。 認知症の発症率はとても高く、いつどのタイミングで発症するかわかりません。 認知症となり認定能力の低下が認められると、資産は凍結され不動産の管理や売買などもできなくなります。 所有者が健康な間に事業を継承することで、資産を効率的に活用することができます。 マンションの収益を息子さんに管理してもらい、収益の中から遺留分相応額を娘さんが受け取れるように指定するには『家族信託』がおすすめです。 家族信託とは、自分の老後や介護が必要となったときに備えて、自身が保有する不動産や預貯金などの資産を信頼できる家族や親族に託して、その管理や処分などを任せることができる制度です。 それだけではなく、遺言以上に幅広い遺産の継承が可能であるという特徴もあります。 まず、信託財産はマンションと実家のある土地家屋とし、 信託を依頼する委託者をAさんとします。 財産の管理をお願いする相手として、受託者を息子さんにします。 マンションから得る収益は、元気な間はAさんが受け取れるように受益者として設定し、Aさんの死後は遺留分相応額の金額を娘さんが受け取れるように指定しましょう。 息子さんは収益からマンションの管理を行いつつ、一部を娘さんが受け取れるようにします。 もし、Aさんが認知症などで資産が凍結されたとしても、マンションや土地家屋は息子さんに信託しているので、息子さんの判断で運営管理することができます。 Aさんが施設に入所することになった場合の資金としてマンションの収益を利用したいなど、資産の運用方法を希望することもできるので、好みに応じた相続のかたちを整えることもできます。 家族信託は、自分の大切な財産を自分の希望通りに管理したり継承させることができる制度です。 一度、自分だけではなく家族の将来のために、ご自身が望む財産管理や財産継承はどのようなものなのかを考えてみてはいかがでしょうか。

【町田市】実家の空き家問題を家族信託で解決

Q:実家が空き家になった場合の対処方法を考えている（町田市）Rさんからのご相談例 友人の話になるのですが、両親が共に認知症で施設に入所してしまったため、実家が空き家になってしまいました。 実家はお父さん名義なのですが、もし何かあったときは自宅を売却しても良いよと、お父さんが元気な頃に話をしたことがあったそうです。 施設に入所してからも、通院などいろいろと支払いがあるし、固定資産税の支払いや、庭や家屋の維持のために定期的に通うのも大変だから売ってしまおうと考えたが、お父さんの代わりに手続きができず、いまだに空き家のままで困っているそうです。 わたしの両親も同じくらいの年頃で、先日母が認知症と診断されました。 最近、進行が進んできたので、父一人では介護を続けるには困難だということで施設を探し始めたところです。 父になにかあったときは、実家の管理ぐらいなら通ってできるだろうと考えていましたが、今回の友人の話を聞いて、これからの両親との関わり方についていろいろと考え直すことがありました。 父には実家を売却して、わたしのもとに来るか、近くの住みやすいマンションなどへの引っ越しを提案しましたが、まだ身体も元気なこともあって、思い出の多い実家から離れることをよしとしません。 母が入所してしまうとひとりになってしまう父が心配ではありますが、実家は相模原にあり、町田から通うことに不便はありません。 わたしの仕事の都合もあってそう頻繁に通うことはできませんが、たまに顔を出すことはできると思うのでしばらくはそうするつもりです。 年をとった父親の望みを叶えてあげたいのですが、空き家を管理することの大変さを考えると、今のうちになんらかの対策ができればと思っています。 A:家族信託による空き家問題の対策 ご友人のお話のように、お父さまが御元気なときに「何かあったときは家を売っていいよ」とお話されていても、実際、お父さまが認知症になり、いざお話していたタイミングになったから売却しようとしたらできなかったということがよく起こっています。 この「空き家問題」を解決するには、さまざまな手続きや手間が必要となります。 まず、なぜ子どもが代わりに売買できないのかを解説しましょう。 家などの不動産を売買するには、名義人の意思決定が必要です。 しかし、認知症を発症してしまうと、この判断能力が劣るとみなされるため、残念ながら売却手続きを行ったとしても無効となってしまうのです。 認知症の方の代わりに成年後見人という、判断能力がなくなったひとのために手続きを代行することができる制度もあります。 家庭裁判所が選任するのですが、この成年後見人をつけたとしても売却の手続きは簡単に行えるものではなく、自宅などの不動産売却には家庭裁判所の許可が必要です。 許可が出るとすれば、お父さまのためにどうしてもお金が必要で、自宅を売却しなければ困るなどの理由があるときです。 そのため、管理に手間がかかるから手放したいなどという理由ではなかなか許可が下りず、結果として自宅の売却ができなくて困ってしまうことになります。 ですから、今回のようなケースでは【家族信託】の活用をおすすめします。 家族信託とは、その名の通り「信頼できる家族」に財産を「信じて託す」という信託契約です。 お父さまとRさんの間で、家族信託を結ぶのが良いでしょう。 依頼主をお父さまとした信託契約で、受託するのはRさんです。 信託契約を結ぶことで、自宅の管理をRさんも行うことができるので、お父さまがもし認知症などを発症し入所されたとき、ご自宅の売却をRさんの判断で行うことができます。 お父さまに判断能力がなくなったとされても、成年後見人がいなくても、家庭裁判所を通すことなく手続きすることができるので、とても楽です。 売却したお金はRさんが受け取りますが、その使い道をお父さまと決めておくことができます。 例えば、お父さまの施設での生活費や通院などにかかる費用に使うなどです。 売却したお金をお父さまやお母さまの上記の費用のために使用すると設定しておけば、万が一お父さまが先に亡くなられたとしても、お母さまのために使うことができます。 第一受益者にお父さま、第二受益者にお母さまとしておき、お母さまが亡くなったときを信託終了とすれば、お父さまもお母さまも安心して暮らしていけるのではないでしょうか。 お父さまが認知症となってからでは、この信託契約を結ぶことはできないので、ご友人の問題解決には繋がらないのですが、Ｒさんはまだお父さまが御元気でいらっしゃるとのことなので、早めに家族信託を活用した対策をとられると良いでしょう。

【町田市】こどもたちに共同で不動産の管理を任せたい悩みを家族信託で解決

Q:高齢になったご主人の所有する不動産の管理を子供に任せたい（町田市）Jさんからのご相談例 主人は資産家で、マンション１棟と自宅を兼ねた商業施設の入ったビルを所有しています。主人は80代になってから物忘れが多くなってきたように思えるので、夫婦で相談してできれば早いうちに相続対策を行いたいと考えています。 基本的に主人が所有しているすべての不動産を管理していて、税金などの支払いも主人が行っているのですが、主人が動けなくなった場合を考えると心配です。 わたしが手伝うことも検討したのですが、わたし自身も高齢なので健康面に不安もあるので、できればこどもたちに託したいと思っています。 わたしたち夫婦には、子供が二人おりまして、姉である長女はまだ結婚しておらず、主人の所有しているマンションの一室を借りて住んでいます。 弟の長男は、結婚していて同じ町田市に戸建てを購入し、孫とともに暮らしています。 管理修繕や税金の支払いなどの管理を、どちらかひとりに任せるには負担が大きいと思うので、しばらくは姉弟ふたりで協力して管理をしてもらえるかたちが理想です。 共有で相続する場合に気をつけるべきことなど、なにかありますか。 身内だけで全部の手続きが済むようなら、できればそうしたいです。 A:家族信託で効率よく不動産を相続する まず、ご主人が遺言を使うかたちでの相続について解説していきます。 遺言は、亡くなってからの相続について記すものなので、ご主人がご存命の今、所有している不動産の管理を託すことには使えません。 遺言とは「わたしが死んだあとは、誰々にこれを譲る」と指定するものです。 信託を利用することなく遺言書を作成するだけだと、配偶者であるJさんにすべての財産を相続させることなどは可能ですが、Jさんが亡くなったあとのことを指定するためには、Jさんが遺言書を作成し資産の分割方法と相続先を指定しなければいけません。Jさんが遺言書を残さなかった場合は長女と長男で話し合って財産の分与を行うことになります。 また、ご主人が認知症などで判断能力の低下を診断された場合だと、後見人がすべての不動産を管理することとなるので、長女と長男のふたりで共同管理することは基本的にできず、施設入所などでお金が必要になったときにマンションなどを売却するにも、家庭裁判所の許可が必要となるなど、簡単に資産管理することができません。 また、不動産の管理に慣れることを目的として子どもたちに共同で管理を任せたいと考えていらっしゃるとのことですが、共同で管理を行うことは可能ですが推奨できません。 資産の売却や管理などの運営を行う際、共同管理者の相互の意思疎通や連携が必要となります。その運用に重要な意思決定や迅速な対応に迫られた場合、なんらかのトラブルに発展しかねません。 また共同で管理すると、誰かひとりの債務も連帯責任として共同で追うことになるなど、デメリットが多いからです。 ですから、共同で管理をするのではなく、資産をそれぞれに託したり、どちらかに託して、もう一人に監督してもらうなどの方法が良いでしょう。 弊所からの提案 Ｊさんご夫婦が希望される相続方法を実現するためには、家族信託を活用するのが良いでしょう。 今回は、長女がマンション、長男がご自宅兼用商業施設の入ったビルを管理するという２つの信託契約を結ぶことを提案しました。 まず、信託する財産はマンション、自宅兼用商業施設の入ったビル及び現金です。 信託を依頼するのはご主人さまで、不動産の収益は生活するのに必要ということで、そのままご主人が受け取り、ご主人が亡くなったあとはＪさんが受け取れるようにします。 以上の内容から、信託契約の構成はこのようなかたちになります。 契約１ 【信託財産】マンション、現金 【委託者】ご主人 【受託者】長女 【受益者】ご主人→Ｊさん→長女 契約２ 【信託財産】自宅兼用商業施設の入ったビル、現金 【委託者】ご主人 【受託者】長男 【受益者】ご主人→Ｊさん→長男   ご主人が不動産管理の相談が受けられるうちは、姉弟にそれぞれ管理してもらって、ご主人が監督しながら収益を受け取ります。 共同で管理した場合、双方の合意がないと手続きをすすめることができないのですが、それぞれで管理するので経験のあるご主人が協力することで運営を学び、最終的には子どもだけでも管理できるようにするのが目的です。 受益者ですが、第一受益者であるご主人が亡くなったあとのＪさんの生活を保障するために、第二受益者をＪさんに設定すると良いでしょう。 Ｊさんが認知症などを発症した場合でも、お子さんたちが代わりに不動産収益を使ってスムーズに対応することができます。 Jさんご夫婦が施設に入所することになったときは、自宅ビルかマンションを売却して入所資金にあてるなど、どのような場合にはどのような資産をあてるかなど、事前に話し合って余計なトラブルを回避するのが良いでしょう。 あと、Ｊさんが亡くなったあとですが、その時点で信託契約は終結し、それぞれが託された資産の収益を受け取ることになります。 老朽化による建て替えや大規模修繕が必要となった場合、共同管理者の意見が合わないと手続きが行えずトラブルになるという可能性もなく、各自の意思決定で管理を行うことができます。 もし、ご主人の体調面などが心配だと思われるなら、受託者の管理役として「信託監督人」や「受益者代理人」などに姉弟を設定するという方法もあります。 「信託監督人＝受託者の財産管理方法などを監視監督するひと」や「受益者代理人＝信託契約の変更や受託者の解任などの受益者が有している管理者的な役割を代行するひと」は、本来受益者の監督役であり、信託契約で設定することができるものです。 姉弟のそれぞれの信託契約に、互いがその役割につくことで、受託者の管理だけではなく相談役として協力することが可能となります。 困ったとき助け合える関係を作ることができるので、検討してみてはいかがでしょうか。 Ｊさんご夫婦で相談して相続のかたちを決めることによって、お子さまたちも納得して不動産の管理などの相続手続きに協力することができます。 ご家族で協力して資産を守っていけるよう、しっかりとした相続計画をたてることが家族の幸せを守ることにも繋がっていきます。

【相模原市】こどもがいない夫婦が悩む相続問題を家族信託で解決

Q:夫の次は自分の甥に相続させたい（相模原市）Bさんからのご相談例 うちには子どもがいません。今は夫と二人で相模原にある自宅で暮らししています。 わたしが祖母から受け継いだ土地が町田にあって、その土地を借地として人に貸しているので、毎月入ってくる賃料で生活しています。 夫もわたしも年金がもらえる年齢になったので、これを機に相続について考えることにしました。 はじめに言ったとおり、わたしは子どもに恵まれなかったので、もし、わたしが先に亡くなってしまったとしたら、土地は夫に相続してほしいと考えています。 しかし、土地を相続した夫が亡くなってしまったあとのことを考えて、悩んでいます。 夫には弟がひとりいるのですが、ご両親が亡くなった時に揉めてしまい、それから疎遠になっています。 金銭面にルーズな性格をされているようで、多額の借金があったのをご両親が預貯金から代わりに返済したことがあり、相続のときにもひと悶着あったようです。 そのような経緯があったため、大好きだった祖母から譲り受けた大事な土地を夫の弟一家に譲ることに抵抗があります。 わたしにも妹がいたのですが、妹は何年か前に亡くなっているので、その息子の甥に譲れたらと思っています。 妹が亡くなったときも、ずっと妹の看病でそばに付き添ってくれた心優しい甥なので、きっと祖母の土地も大切にしてくれるでしょう。 夫は遺産を弟一家に渡すつもりはないから、もし夫が亡くなった場合は甥に残す旨の遺言を作成するつもりだと言っていますが、わたしが亡くなったあとの話なので、いつどうなるかわからないため不安があります。 わたしが土地を夫に遺す遺言を作成するときに、そのあとを甥に託したいと記しておけば大丈夫でしょうか。 祖母から受け継いだ大事な土地を、夫の親族に譲ることは防ぎたいです。 どのような方法がありますか？ A:家族信託による信頼できる家族に託して財産流出を防ぐ 子どものいないご夫婦の間では、お互いを相続人として遺言を作成することが多いです。 しかし、今回のような場合は、遺言では解決することがなかなか難しいです。 まず、Bさんが遺す遺言は「わたしが亡くなったあとは、土地を夫に遺します」というものになります。 遺言は自分が亡くなったあと、誰に譲りたいかを指示するものなので、「夫が亡くなったあとは甥に相続してほしい」とその次を指定することができません。 夫も「自分が亡くなったあとは、妻のBさんに譲る」と遺言を遺していたとしても、土地を相続したときにはBさんが亡くなったあとなので、この遺言は無効となってしまい、夫の資産は弟一家が相続することになります。 夫さんが、自分が亡くなった後に遺産を甥さんに譲りたい場合は、新たに「自分が亡くなった時は、土地を甥に譲る」という遺言を別に作成する必要があります。 遺言でＢさんの土地を夫→甥に相続させるなら、この手順になるのですが、遺言というのは書き換えることも書き忘れることもあるので、確実に希望通りの相続ができるというものではありません。 Ｂさんの土地を夫の弟さんが相続することを防ぎ、無事に甥に遺すためには遺言ではなく家族信託を活用するのが良いでしょう。 家族信託とは、信託銀行を通さず個人間でする信託で、信託といいますが、投資信託のようなものではありません。 自分が財産を管理できなくなったときに備えて、信頼できる家族や親族に、自分の財産を守ってもらう契約です。 この契約を結ぶことによって、もし自分が病気になっても、亡くなったとしても、自分の大切なひとを守ることができるのです。 家族信託では、次の役割を決めます。 資産を託したい人・・・委託者 資産を託される人、管理していく人・・・受託者 資産を託されることで利益を受ける人・・・受益者 この受益者は、遺言とは違い、何世代も先のことも指定できるので、自分が亡くなったら夫へ、夫がなくなったら甥へと指定することができる、そんな契約もできるのです。 作成については家族信託の専門家に相談して、実現したい想いを伝えて契約書を作ってもらい、それを公正証書にしてもらいましょう。 それでは、どのような内容の契約書を作成すれば良いか、確認しましょう。 今回ポイントとなるのは、Bさんが所有する土地の賃料を Bさん→夫→甥 という順番に受け取れるようにすることでしょう。 ここでおすすめしたいのは、受託者を夫ではなく甥にすることです。 名義がBさんのままだと、Bさんが亡くなったとき、相続の手続きが必要となります。受託者を夫にした場合でも、夫が亡くなったときに同じように相続の手続きが必要です。 受託者を甥に設定し、土地の名義を甥に移しておけば、Bさんや夫が亡くなっても相続手続きは必要なくなります。 登記簿には信託で名義が移った記録がのこります。 委託者はＢさんです。 第一受益者をＢさん、第二受益者を夫としておき、夫が亡くなった時点で信託契約を終わるようにします。 信託契約に設定しておくことで、Ｂさんがお元気なうちは今までとおりＢさんが賃料を受け取り、Ｂさんが亡くなったときは代わりに夫が受け取れるようになります。 夫が亡くなったら信託契約は終了するので、その土地は名義人の甥が受け継ぐことができ、夫の弟一家に渡ることはありません。 家族信託は信頼できる家族を選んで託すことができるものです。 思い出のある大好きなご先祖より受け継いだ土地を、大事な家族に受け継いでもらえるように家族信託を活用してください。

【町田市】合意した遺産分配を家族信託で明確にしたい

Q:父の望む遺産の分け方をきちんとしたかたちにしたい（町田市）Iさんからのご相談例 先日、母の三回忌に家族みんなが集まる機会がありました。そのとき、父より財産の分配について家族でしっかり話し合っておきたいという提案がありました。 父は以前脳溢血で倒れた際、半身に麻痺が残ってしまったため、日常生活のお手伝いが必要となりました。 母が亡くなってからは、近くに住んでいたわたしの妹夫婦が同居してくれています。 日頃から妹に負担をかけているし介護費用もかかることもあるので、父としては妹に多く遺産を残したいという話でした。 長男であるわたしは、仕事の関係で海外に赴任することが多く、父のことを妹に任せたままになってしまっていることを心苦しく思っていたこともあるので、父の望む通りのかたちで相続をまとめたいと考えています。 父の資産は、自宅を含む不動産が二軒と預貯金になります。 わたしとしては遺産放棄でも良いのですが、父としてはなんらかのものは残したいと思っているようで、自宅と預貯金を妹に、不動産の１軒をわたしに相続してもらいたいそうです。 妹夫婦も父の望むようにすればいいと言っているので、父が元気な今のうちにきちんとしたかたちにしておきたいと思っています。 どのようなかたちにすればいいのか、なんらかの問題がないのかなど知りたいです。 A:家族信託による生前に行う遺産分割の方法 日頃、介助などで世話になっている娘に多く資産を残したいというお父様の希望を、お父様のお元気なうちにかたちにしたいという息子さん。 仲の良い家族がみんなで相談して決めた相続のかたちをしっかりしたものにするための手続きとして　家族信託をおすすめします。 遺言ではなく、推定相続人（この場合ですと長男のＩさんと、妹さん）が合意したものを文書にしただけでは法律上で無効となります。 お父様に、家族みんなが合意した内容を記した遺言書を作成してもらうことで、相続のかたちを作ることもできますが、遺言はいつでも書き換えたり撤回することができてしまうので、きちんと確定したというかたちにはできません。 ですから、信託契約を活用して、生前の遺産分割協議を友好的に確定しましょう。 それでは、家族信託の内容を整理しましょう。 まず、信託するお父様の資産について。 お父様の資産は①ご自宅②不動産（現在は管理会社に管理を委託し、収益をお父様が受け取っている状態）③預貯金とします。 ①ご自宅と③預貯金は妹さんに、②不動産は息子のＩさんに継いでもらいたいとお父様が希望されており、妹さんもＩさんも了承されているので、それぞれをお父様と信託契約を結びましょう。 それでは、お父様と息子のＩさんとの家族信託について説明します。 委託者をお父様、受託者が息子のＩさんとし、受益者はお父様として信託契約を締結します。 信託する財産は②不動産です。 これで、お父様が元気な間は②不動産の収益はお父様が今までとおり受け取ることができ、万が一、お父様が認知症などで判断能力が低下した場合、管理を任せている不動産への手続きをＩさんが代用することができるので、管理会社との提携更新や売却などの手続きをＩさんの判断で行うことができ、その収益をお父様のために使うことができます。 Ｉさんの名義になっている②不動産については、、お父様が亡くなった時に終了しⅠさんに財産が帰属する内容を入れることで、収益を受け取る権利もＩさんのものとなります。 続いて、お父様と妹さんとの家族信託の場合は、 委託者をお父様、受託者を妹さん、 受益者はお父様、信託財産は①ご自宅③預貯金です。 Ｉさんと同じように信託契約は、お父様が亡くなった時に終了し、残った財産は妹さんに帰属する内容も付け加えます。 ご自宅や預貯金はこれまで通り、お父様が使うことができますし、もしお父様が入院したり認知症を発症したとしても、生活費や入院費などの支払いを、妹さんが委託された財産を管理して支払ってもらうことができるので、妹さんに金銭的負担をかけることなく安心して生活していくことができます。 残った財産は妹さんが相続するので、日頃介助などで世話になっている娘さんに、息子さんより多くの資産を譲ることができます。 また、それぞれの信託契約に「内容の変更はできない」という旨を定めておくことも重要です。 この家族信託は、生前の財産管理機能と遺言の代替機能を備えた内容となっており、家族の合意のもとに決めた内容を誰かひとりの判断で変更もできなくなっているので、将来の遺産分割内容を確定する効果もあります。 きちんとしたかたちにすることで、お父様も安心して生活することができ、妹さんも不安なく介護でき、Ｉさんも家族を気にすることなく海外でのお仕事を邁進することができるのではないでしょうか。 合意のあいだにしっかりとしたかたちを整え、家族信託を活用して、仲良く家族で暮らしていける環境を作っておきましょう。

【相模原市】公平に子供たちに相続させたいという願いを家族信託で解決

Q:資産共有による家族トラブルを避けたい（相模原市）Yさんからのご相談例 先日、長年連れ添ってきた妻が亡くなりました。 ある時、最近妻の物忘れが増えたなと気付いてすぐに認知症と診断されて、それからあっという間に症状が進んでしまい施設に入ってすぐに体調を崩し、持病もあったのでそのまま亡くなってしまいました。 年長のわたしが先に去ることになるだろうし、わたしが亡くなったあとは好きにしていいよと資産の運用は妻に任せるつもりでいたのですが、これを機に子供たちへの相続について考えることにしました。 わたしは現在、年金と相模原に20年ほど前に建てたマンションの収入で生活しています。 近くに息子が住んでおり、以前から不動産の管理などを手伝ってくれています。 この長男のほかに、娘がふたりいるのですが、ふたりとも嫁いで町田市に住んでいます。 わたしにはこのマンション収入以外これといった資産を所有していないので、子供たち3人で仲良く相続してもらいたいと考えています。 そこで、心配なことが３点あります。 まずひとつめが、収入についてです。 生前贈与がどういうものかあまりわかっていないのですが、わたしが生きているうちにマンションを子供たちに譲ってしまえば簡単な話なのかもしれません。 しかし、わたしの主な財源はマンションからの収入なので、譲ってしまうとこれからの生活などが心配になってしまいます。 もう８５歳なので体調も不安ですし、病気になってしまったときの通院費や入院費などがかかることを思うと、早くに譲ってしまうことで逆に子供たちの負担を増やしてしまうのではないかと悩んでいます。 ふたつめは、わたしが認知症になってしまった場合、どうなるのかわからないことです。 妻が認知症と診断されて施設に入所する際、妻名義の口座が凍結されてしまっていたため、すぐに現金を動かすことができずに困りました。 もし、わたしが認知症になってしまい、わたしのように子供たちが困ることになるのではないかと心配です。 このような場合、マンションの管理などはどうなるのでしょうか。 みっつめは、マンションの築年数です。 まだ修繕などで済んでいるのですが、これから老朽化が進むにつれ、大規模な改修や建て直しが必要になるかもしれません。 兄妹３人で相続した場合、共有名義人の総意がないと不動産を管理できなかったような覚えがあります。 考えが合わなかったりして兄妹間で揉めるようなことになるのも嫌なので、管理体制などもなにか対策できればと思います。 遺言でその旨を残せば良いのか、など、いろいろと教えて頂けると幸いです。 A:家族信託による兄妹で平等に相続できるように対策 遺産を託そうと考えていたお相手が先に亡くなってしまうことは、とても悲しいことです。 ご自身が亡くなったあと、お子さま３人に平等に財産を相続させたいというご希望を叶えるために必要なことをいくつか解説していきます。 ほかに財産がないケースでは、マンションを共有にすることで、お子さまたちが平等に相続できる方法であることは間違いないです。 ３人にマンションを相続するようにYさんが遺言を残した場合、所有権は兄妹３人で共有することになります。 こうなるとご心配されているように、マンションを処分したり改築したりするには共有者の意見の一致が必要となります。 現在は兄妹関係が円満だとしても、その関係が将来も継続する保証はないため、マンション管理の今後に不安が残ります。 ですから、今回は遺言ではなく、『家族信託』を活用することで、所有権を共有にするのではなく、利益だけを共有できるようにして、遺言で相続したときと同じように平等相続を検討してみてはいかがでしょうか。 管理は今まで通り長男さんが行い、家賃などの収益は兄妹３人で分配するようにすることで、共有不動産の不良資産化を防ぐことができるのです。 まず、Ｙさんと長男さんとの間で信託契約を結びます。 財産を委託するのがＹさん、管理などを引き受ける受託者を長男さんとします。 この契約で、ご心配されていたように、もしＹさんが認知症になって判断能力に問題があるとされても、管理する権利は長男さんに移行しているので、今まで通りＹさんのかわりに長男さんがマンションの管理を続けることができます。 次に受益者を決めます。受益者とは信託財産から得た利益を受け取るひとのことです。 収入がなくなる心配をなくすため、まず第一の受益権はＹさん、そして第二受益権をお子様３人とします。 第一の受益権とすることで、Ｙさんは存命の間、マンションの収入を受けることができます。例え認知症になったとしても、マンションを管理する長男さんがＹさんのために収益を通院費や施設費などに活用することができるので、子供たちに金銭面で負担をかける心配もありません。 Ｙさんが亡くなったあとは、お子様３人に受益権が移るので、実質的に共同所有しているのと同じように収入を得ることができます。これで、お子さま３人に平等に財産を相続させたいというご希望を叶えることになります。 マンションの老朽化についてですが、管理を任せるとして受託者を長男さんに指定する際、長男さんの判断で大規模修繕や建て替え、また売却などができる旨も設定しておくことで、 将来なんらかの対策が必要となったときに長男さんが独自の判断で決定できるようになります。 娘さんたちは収益を得ることはできますが、管理方針は長男さんにお任せするかたちを整えることで、スムーズに対策をとることができ兄妹間の意見不一致などのトラブルを防ぐことができます。 家族信託を活用することによって、Yさんの３つの心配を解決した相続のかたちを描くことができます。 Y是非Yさんがお元気なあいだに長男さんや娘さんたちと話し合って、ご家族が納得できる相続を検討してみてください。

【相模原市】共有不動産のトラブルを家族信託で軽減

Q:兄弟で所有する不動産の管理が心配な（相模原市）Sさんからのご相談例 相模原に共有名義でアパートを所有しています。築年数が古く老朽化も進んでおり、入居者も減ってきているので建て替えるか売却するタイミングだと考えています。 アパートの名義ですが、男4兄弟で共有しています。 今は長男であるわたしが中心となって管理しているのですが、90近いわたしも含め、兄弟全員が80代と高齢なこともあり、これから先の不動産管理について心配になってきました。 また、最近になって次男が体調を崩して寝込むことが増えるにつれ、少し物忘れをするようになってきたことも不安材料となっています。 建て替えや売却などの不動産管理には、共有名義人全員の賛同が必要であり、認知症など判断能力に問題があるといろいろと大変だと聞きました。 次男の調子の悪いときは、次男の息子が手伝ってくれて助かっているので、頼めばこれからも協力してくれるとは思います。 高齢者による共有不動産のトラブルを避けるために、どのような対策を行えばよいのか教えてください。 A:家族信託による共有不動産の対策 近年、高齢化にともなう共有名義の不動産トラブルが増えています。 老朽化している不動産が多いことも問題のひとつで、そろそろ建て替えたい、大規模修繕が必要だ、売却しよう、といざことを起こそうと思ったときには認知症などで共有名義人全員の承諾を得ることができずに困っているという話をよく聞きます。 Sさんも老朽化の進んだアパートの建て替えや売却を検討しているが兄弟4人で共有所有しているので不動産トラブルが起こらないかなど、心配になるのは当然のことだと思います。 兄弟の高齢化についても、体調の優れない弟さんもいらっしゃるようで、契約の伴わない相談事や手が必要なことは次男さんの息子さんが協力してくれているそうですが、不動産の売買などの管理には所有者本人の手続きが必要となるのでそちらも不安です。 現時点ではまだ次男さんの認知症診断は出ていないということなので、ご兄弟みなさんが元気なうちにできる手続きで、これからの不動産管理の不安を減らし次代へ継承できるよう整えるのはいかがでしょうか。 共有不動産の管理で大切なポイントとなるのが、共有不動産の売買や建て替え、大規模修繕を行うには「共有者の意思統一が必要不可欠」だということです。 認知症などで判定能力の低下が診断されてしまうと、そのひとの判断は認められなくなります。代わりの手続きなどをそれからとるとしても、 このような事態を防ぐためにも、判断能力がしっかりしているうちに信託契約を活用して、実行不能リスクを減らしましょう。 体調の優れない次男さんには、協力的な息子さんがいらっしゃるので、共有不動産の管理を委託します。 しかし、不動産収入がなくなってしまうと生活費や医療費などの負担が心配になるので、管理は息子さんに任せて、不動産収益は次男さんが受けとれるように契約します。 このような信託契約を結ぶことができるのが『家族信託』です。 委託する信託財産は、次男さんが共有名義で所有しているアパートの持ち分です。 持ち主である次男さんが『委託者』となって、財産を預ける人を指定します。 今回の場合だと息子さんになるので、息子さんが『受託者』となります。 受託者に不動産の名義を変更するので、共有名義人は息子さんになり、売買や建て替えなどの判断を行うことができるようになります。 そして、不動産による収益の受取人を『受益者』といいますが、受益者を次男さんにします。 この家族信託の契約によって、収益は次男さんが受け取れるまま、次男さんの息子さんに不動産の共有名義が継承されます。 今後、建て替えや売却するときなどに、共有者の意識低下による実行不能となる心配がなくなります。 今回は次男さんでご紹介させて頂きましたが、Ｓさんやほかのご兄弟にも同じようなリスクが考えられます。 この信託契約は認知機能の低下が診断されると契約することができないので、元気な間にご自身の信頼できる家族に大切な資産を託し、共有名義の不動産トラブルを軽減することは、家族間のトラブルを軽減することにも繋がります。 ご兄弟で大切にしてこられた共有不動産が家族トラブルの元とならないように、早めに対策をとられることをおすすめします。